Reclamaciones de cantidad

¿Cuánto puedo sacar por mi caso?
Depende de la reclamación, y de las posibilidades de éxito, tambien de lo que podamos demostrar con las pruebas que tenemos.
¿Qué documentación y pruebas necesito para demostrar el perjuicio causado?
La prueba es la base imprescindible para el resultado de un buen juicio, toda la que sea necesaria y oportuna, no por llevar más es mejor, sino que lo que se tenga sea útil. Prueba documental es la más objetiva, junto con las periciales; las testificales y los interrogatorios de parte son más subjetivos e influyen menos siempre en el resultado.
No tengo documentos escritos, ¿valdría el pacto verbal?
El pacto verbal siempre es válido, pero es más difícil el caso basado en el mismo, ya que requiere una prueba más contundente.
¿La documentación debe ser original o valen fotocopias?
La documentación debe ser original; pese a que ahora se manda todo telemáticamente y daría igual, hay que tener preparados los documentos originales por si nos impugnan las copias. Si no se tienen, habría que pensar en otras alternativas.
¿Cuánto me costará el proceso?
El coste del proceso va en función de varios parámetros: complejidad del asunto, dedicación al mismo, importancia objetiva del interés a debatir e influencia en la vida del cliente su resultado. Con todo eso, deben aplicarse las Normas de Orientación de Honorarios que tienen todos los Colegios de Abogados.
¿Cuánto tiempo tardará en resolverse mi asunto?
Depende de muchas cosas, en esto es importante la vía escogida para resolver el tema, si es con acuerdo extrajudicial, ganarás tiempo; si no, dependerá también de la materia, ahora los procesos de nulidad de cláusulas de contratación son muchos y solo un Juzgado especializado, por lo que, dependiendo los Juzgados y el tipo de procedimiento también pueden tardar más o menos... en Santander los Juzgados de Primera Instancia son bastante rápidos.
¿Qué pasará si el deudor es insolvente?
Esta circunstancia puede saberse con antelación a plantear el juicio, y por ello se debe decidir antes si merece o no la pena iniciar un proceso judicial con sus gastos para, igual, al final no poder cobrar. Es un dato que hay que tener en cuenta, y para ello intentar resolver el asunto extrajudicialmente si es posible.

Propiedad Horizontal

¿Cómo se pueden crear normas comunitarias o estatutos de comunidad?
Se deben elaborar según la Escritura de Obra Nueva del Edificio, deben contener todos los puntos establecidos en la Ley de aplicación, y deben registrarse para mayor seguridad en el Registro de la Propiedad correspondiente.
¿Cómo se puede legalizar y constituir una comunidad de propietarios?
Hay que confeccionar un Libro de Actas, y elaborar un documento con los Estatutos de la Comunidad y registrarlos debidamente.
¿Cómo se eligen los órganos representativos de la Comunidad de Propietarios?
Se eligen convocando una reunión entre todos los propietarios de la Comunidad, al efecto, y se aprueban con las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué pasa cuando el presidente de una comunidad no entrega las cuentas de la misma llevadas por él?
Habrá que provocar una auditoría de sus cuentas, y reclamárselas judicialmente.
¿Cómo se puede demandar al presidente o administrador de la comunidad?
Acordándolo en Junta Extraordinaria establecida al efecto con las mayorías necesarias del resto de la Comunidad, y acordando también los profesionales necesarios para llevar a juicio el caso.
¿Cada cuánto se convocan las reuniones y por quién?¿Cómo deben hacerse las convocatorias, qué requisitos tienen?
Las reuniones ordinarias se convocan al menos dos veces al año, y las extraordinarias con el tiempo mínimo para que se enteren todos los propietarios de manera fehaciente. Las convocatorias deben contener detalladamente la orden del dia, con todos los puntos a tratar, y deben comunicarse a todos los propietarios, colocándolas en el tablón de anuncios o portal de la Comunidad, y adoptando todas las medidas necesarias para que dichas convocatorias lleguen, antes de la reunión, a todos los vecinos, vivan o no en el edificio.
¿Cómo se puede hacer llegar una convocatoria de reunión a quien no vive en el edificio?¿Cómo se asegura la notificación fehaciente?
Si un vecino de la Comunidad no ha proporcionado un domicilio válido para recibir las comunicaciones, deberá intentarse hacerlas llegar a alguna dirección conocida, y si no es asi, enviarse por un medio fehaciente a su domicilio. Un burofax, si hay un correo electrónico válido, valdría tambien, o por cualquier medio telemático ahora considerado fehaciente por el hecho de que consta la certificación del contenido del mensaje o envío.
¿Cuándo se puede reclamar a un comunero moroso?¿Cómo se hace?
Se puede reclamar dependiendo lo previsto al respecto en los Estatutos, con la falta de pago de las cuotas o derramas que se puedan fijar por la Comunidad, acordándolo previamente en una reunión establecida al efecto, designando a los profesionales necesarios, y a través de un proceso monitorio sumarísimo establecido en la Ley.
¿Qué pasa si un propietario alquila su piso?¿Qué obligaciones tiene el arrendatario?
Normalmente ninguna, más que no vulnerar los principios de buena convivencia, de no ejercer actividades molestas o insalubres, y no realizar ninguna actividad que contravenga lo establecido en los Estatutos de la Comunidad. Por lo que respecta a las cuotas de comunidad, salvo pacto en contrario entre las partes, el propietario de la vivienda seguirá siendo responsable de cara a la Comunidad, pese a estar alquilado el piso.
¿Cómo se puede denunciar los ruidos y actividades molestas en una urbanización?¿Qué pasos se deben seguir?
Inicialmente se debe poner denuncias en el Ayuntamiento y Policía de Santander, todas las que se puedan y durante tiempo determinado para poder agrupar y preparar la prueba suficiente para iniciar una demanda judicial civil, contra el propietario molesto, ademas de poder iniciar vía administrativa también el expediente oportuno.

Arrendamientos Urbanos

¿Cómo puedo hacer un contrato de arrendamiento?
Es importante hacerlo bien, para garantizar el cumplimiento del mismo ante cualquier duda o problema que exista en la relación arrendaticia. Mi recomendación es que escoja para su elaboración a un abogado, sea o no experto en la materia; casi todos los abogados en ejercicio han hecho este tipo de contratos que, salvo excepciones, no revisten muchas complicaciones.
¿Qué medidas de aseguramiento de pago de renta puedo adoptar y fijar en el contrato?
Puede incluir una cláusula donde se diga que la resolución anticipada del arrendamiento por el inquilino, antes del plazo mínimo establecido en el contrato, supone el pago de la cantidad restante de abonar. La suscripción de un aval bancario anual, así como los seguros de alquiler, tambien son bastante útiles.
¿Qué pasa si el inquilimo no paga una mensualidad?
En ese caso, mi recomendación es mandarle un burofax o comunicación por un medio fehaciente, exigiéndole que lo antes posible se ponga al día; si no es así, con la segunda mensualidad inclumplida se podría iniciar el desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades.
¿Qué ocurre si el inquilino no puede hacer frente a la renta ni tiene bienes que embargar?
En este caso, se podrá desahuciar, lo antes posible sería conveniente, quedando pendientes de pago las cantidades que por renta y suministros deba el inquilino.
¿Cuánto dura un proceso de desahucio?
Cada vez se han minimizado más este tipo de procesos, con las continuas reformas que ha habido, dependiendo la carga de los Tribunales y de los problemas en la notificación de la demanda que puedan surgir, así como de si se está reclamando por primera vez o ya es la segunda vez que se reclama. En la primera vez cabe el pago para parar el desahucio, entre dos y tres meses.
¿Qué ocurre si el inquilino no se va a pesar de que haya sentencia a favor del arrendador?
Que hay que acelerar el proceso de lanzamiento.
¿Qué ocurre si el inquilino se va durante el proceso judicial? ¿Debemos desistir o continuar con el lanzamiento?
Debemos continuar para que la comisión judicial entre en el piso y vea cómo se encuentra de cara a posibles reclamaciones por desperfectos.
¿Afectan a los actuales inquilinos las medidas urgentes previstas por el Gobierno para los desahucios hipotecarios?
Afectan a los contratos que se firmen a partir de la entrada en vigor de dicha Ley.
¿Qué ocurre si el arrendador sube la renta por encima de lo establecido en el contrato?
No es posible subir la renta por encima de lo previsto en el contrato, la subida es la que pacten las partes, y si no es así, no habría subida, en todo caso nunca sería superior al IPC.
¿Qué ocurre si el arrendador entra sin permiso a la vivienda arrendada?
No es posible esta situación, debe quedar claro en el contrato, y puede ser motivo de resolución de contrato.
¿Qué ocurre si la vivienda arrendada no tiene seguro de hogar?
Si sucede algún accidente o siniestro y no tiene seguro de hogar puede ser responsable el propietario, aunque en primer lugar lo sería el inquilino, la demanda en su caso iría contra los dos.
¿Qué pasa con los suministros como agua, luz o gas cuando no se cambia de titularidad? ¿Cómo y quién los paga?
Los paga el titular, y sobre todo, se cargan en la cuenta que se establezca en el contrato, que puede o no coincidir con el titular, según los casos y según la Compañía de que se trate, que puede o no permitir dicha coincidencia.
¿Quién corre con el pago del IBI y de los gastos de comunidad del inmueble arrendado?
Lo normal es que dichos gastos vayan con la propiedad, sin embargo pueden ser repercutido, dependiendo los acuerdos, al inquilino, el todo o parte de dichos importes.
¿Qué ocurre si el inquilino hace obras inconsentidas?
Normalmente se fija en los contratos lo que está o no permitido y en tal caso las consecuencias, que serán normalmente causa de resolución del arrendamiento.
¿Qué pasa si el inquilino deja el inmueble arrendado en malas condiciones, y con desperfectos?
Se recomienda incluir un inventario a la firma del contrato (lista de muebles, electrodomésticos y otros enseres que se ponen a disposición del arrendatario, incluyendo documentación gráfica si se cree conveniente, y descripción). Incluso fotografías mostrando el estado de los muros y puertas. Las dos partes pueden verificar dicho inventario y de esta forma será más fácil determinar el alcance de supuestos desperfectos y justificar la devolución o no de la fianza. No obstante, y en todo caso, si es así, cabe descontar dichos desperfectos de la cantidad fijada en el contrato para la fianza y si no llegase con eso, solo cabe la reclamación, judicial o extrajudicial.
¿En qué casos se puede retener la fianza de un inmueble arrendado?
En los casos en que haya desperfectos en la vivienda generados por el inquilino.
¿Qué plazo de duración tienen los contratos de local de negocio y cuál es el de las viviendas?
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años en caso de que el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. En la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, aun cuando deben someterse de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la ley y a lo establecido en los apartados 4, 5 y 6 del artículo 4, Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
¿Qué ocurre si el arrendador nos dice que debemos dejar la vivienda por expiración de plazo de duración del arrendamiento sin que nos lo notifique por escrito o fehacientemente?
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Derecho Hipotecario y Defensa al Consumidor

¿Cuándo es abusiva una cláusula en un documento público?
De manera genérica, cuando ha sido firmada en desigualdad de posiciones entre las partes, cuando ha existido un vicio en el consentimiento por parte de alguna de ellas, cuando se prueba que se ha incluido valiéndose de la poca preparación de una de las partes que imposibilita su comprensión, en definitiva cuando se vulneran derechos del consumidor en la mayoría de los casos.
¿Quién debe pagar los gastos de escritura de una hipoteca?
Después de muchas sentencias unificadoras de doctrina, y de muchos cambios de criterio, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia en enero de este año 2019, en la que reparten los gastos hipotecarios de esta manera: Los gastos de notario a partes iguales, con pequeños matices; los de registro todo el Banco, los de gestoría por mitad también entre ambas partes; los Impuestos todos el prestatario.
¿Quién paga las costas judiciales en el caso de reclamación al Banco de los gastos hipotecarios?
Los paga el Banco, siempre y cuando haya existido una demanda de conciliación o reclamación extrajudicial con la totalidad de lo reclamado en vía judicial. En el caso de que esto no suceda, si el Banco se allanase en la demanda judicial, entonces no habría condena en costas a dicha entidad.
¿Se puede reclamar en demanda separada la nulidad de las cláusulas gastos o suelo y gastos, y la reclamación de la cantidad de gastos?
Se puede, pero si es así, se corre el riesgo de que no condenen en costas al Banco demandado, según los casos.
¿Se puede pedir la nulidad de cláusulas previstas en Escrituras de préstamos ya vencidos?
Si, es posible, la nulidad de las cláusulas siempre es posible reclamarla, no hay plazo de prescripción para la nulidad, aunque se recomienda hacerlo antes del transcurso del año 2020 según la última reforma operada de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la materia de prescripción de las acciones personales, en donde se reduce el plazo de 15 años a 5, con un periodo de moratoria tasado.
¿Cuándo se considera nula una cláusula suelo?
Cuando en la Escritura de Préstamo se establecen límites por arriba y por abajo en el interés aplicable al préstamo.
¿Qué está ocurriendo con las reclamaciones de accionistas y afectados por la venta y desaparición del Banco Popular?
Los tribunales provinciales comienzan a ratificar que no informó a los inversores de su delicada situación cuando lanzó la ampliación de capital de 2016, avalan las condenas de primera instancia y extienden las reparaciones a productos como la deuda subordinada, veremos si hay éxito o no en este tema último y si solo afectaría a los inversores de ese producto en el 2016 o con anterioridad a dicho año.